中国特色的房地产
界之最。世界惯例的存贷款利率差距一般为20倍，而中国银行业的存贷款利率差达到不可思议的300倍，再加上中国公民对未来的恐惧所导致的高存款比例，使中国银行业可以以最弱智而无耻的方式盖豪华办公大楼、发高薪，而从没有崩盘的危机感。
中国地产的滥觞直接原因并不是住房需求，而是银行业的全面介入。地产业不是什么高新科技，也没有多少创新要求。说白了，跟抢劫一样——“一点技术含量都没有”。所以世界500强里几乎没有地产富豪——除非像香港这类土地被政府独家垄断（理论上香港是英国租地）的变态地方，才会出现富可敌国的李嘉诚。因为几乎全香港人的钱都叫他一个人赚了。
地产业如果说还有一点门槛的话，那资金几乎就是它唯一的门槛。作为投资巨大、资金运转周期漫长的地产业，没有银行业的资金支持是绝对玩不起来的。在中国，从土地抵押贷款到住房抵押贷款，银行的托市使地产商可以以小搏大，仅用少量的自有资金就可以撬动十倍以上的项目。所以可以说，中国地产其实就是一个赤裸裸的准金融行业。
国家对地产的信贷政策，使地产商可以和地方政府联手，用土地抵押从国家金库——银行套取巨额贷款。然后再和购房者联手，用未来的房屋抵押从国家金库——银行套取本来不可能完成的巨额销售款。地产商和地方政府坐地分赃，大量土地款成为政府的“私房钱”。
这样地方政府就巧妙拿到了国家金库的钥匙。保管着全体公民储蓄和未来（社保基金等）的国家金库四门洞开……试想，一旦利率上升房价下跌，“房奴”们变成“负资产”，那就不是房地产崩盘的事了，那将是一个国家的雪崩。
举一例子，地产商以400万/亩从政府手中拍卖购得100亩（66600平方米）开发用地，（政府用多少钱打发原住农民不提。）共计资金4亿。在交纳给政府1亿（或者更少）土地首付款后，地产商拿到土地使用证。地产商用土地证找到银行官员“协商”，以土地质押取得30~70%的贷款。按50%即2亿计算，地产商现有资金已经从1亿变成2亿。
经设计规划，假设为普通多层，容积率为3，建筑面积为20万平方米，总共2000套房子。项目开始，建设承包商必须带资进场，替开发商垫付前期施工材料费用。同时开发商开始预售楼花（排号认筹），收取购房者定金。一般排号情况达到150%，每人2万元，开发商将收到6000万定金。
基础施工结束，政府发放销售许可证，开发商开盘解筹。分期开发，阶段销控，销售房价低开高走。在销售期间房价被人为的从4000元拉到6000元，其中附属的底层商业用房价格更高。按住宅均价5000元计算，可以收到10亿，再加上商业地产（商铺）销售2亿，总共销售款可达到12亿。
购房者以按揭贷款购房。房地产商以购房者的名义从银行套回100%的房款。甚至有不少开发商冒用他人身份证假按揭骗取银行贷款。 商品房预售制度，本是一种非法集资，只不过在这种“集资”模式下，购房者不能获得任何出资收益。“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利，这就是商品房预售制度的本质。
12亿的地产项目，土地成本为4亿，开发商替国家征收的30多种税赋约为4亿，按国内较高的建筑成本500元/平方米计算，建筑成本为1亿，开发商最后毛利润为3亿，净利润为2亿，利润率为100%。
从这个例子中可以看出土地成本占房价的33%，国家向购房者征收的税费占33%，建筑成本仅占10%。从这里我们也就不难理解为何贫穷的农民都有房子，而相对富裕的城市“中产”却买不起房子。因??掖优┟癖匦肫苌淼姆孔由霞负趺挥欣倘∏?疲???映鞘?amp;ldquo;中产”身上榨取超过房子价值近乎7倍的利润。
仍以上面的例子说，100平方米的房子售价50万，占用土地30平方米，土地70年租金一次给国家交清——即土地款17万。假如你是一家3口，你作为一个国家天经地义的公民，你却连10平方米的土地使用权也没有。为了你有个栖身之处，你还必须给国家交纳房子价值（5万）3倍以上的税费（17万）。这就是一个公民在这个国家的待遇。相比之下，中国农民在住房方面的公民待遇似乎要好一些。
中国是世界上劳动力成本最低的国家之一，以农民工为主体的建筑行业更是廉价，而且常常被拖欠。但廉价的他们所建造成的房子却被卖成了几乎世界最高价，令东京、伦敦等发达城市的房价相形见绌。
几乎所有商品的基本销售手段都是促销（促进销售），惟独中国房地产的基本销售手段是销控（销售控制），即限量限时分批销售，而且是“期货”。在商业信息和社会资源等条件极其不对称（被垄断）的前提下，购房者徒有“甲方”之名，往往陷于任“乙方”蔑视宰割的地步。
上面的例子并不是一个极端的个案。其实在400万/亩的土地上，一般建筑规划都为30多层的高层建筑，容积率达到7以上，而单位建筑成本上升些微。在土地价不变的情况下，政府税收和地产商收益将在原先的基础上翻一番还多。而且与银行的暧昧关系，使不少发展商实则是不需“本钱”的“空手套白狼”。
有知识分子良知的经济学家郎咸平先生一针见血地指出,政府一方面对房地产的入口——土地资源实行完全的极不市场化的计划经济,另一方面却对房地产的出口——商品房实行充分的开放的市场经济。这是极其不公正的。
地产商与政府、银行合谋，共同对购房者设计掠夺。购房者一旦购房，地产商和政府就功成身退，然后购房者就陷入银行这个代理人数十年的压迫和剥削之中——房奴者，房子的奴隶也。房子无罪，房子不会奴役人类，房子只是一个工具、道具。那么你是谁的奴隶？
中国的所谓“市民”本质上还是农民，尽管他们不再种地、生活在城市。对中国农民来说，没有自己的房子和没有老婆或没有儿子一样，简直是奇耻大辱。如果一个“农民”没有给儿子置上至少一套房产，那么就如同没有给儿子娶上媳妇一样不可接受。
因为我们“农民”得太久了，还不会“城市”，所以我们仍以“农民”的方式来“城市”。倾全家全族人毕生之力，我们也要让我们的后代“老婆孩子热炕头”，让他们做一回真正的“城市人”。我们总是这样诘问自己：你没有在“城市”那个“村子”里“盖”房子，你怎么能算“城市人”呢？
人是生而自由的，是我们逼着自己不自由。
国家在透支，但国家天天在过年，人家那叫“盛世”。我们也在透支，但我们在节衣缩食不敢浪漫没空发呆，人家管你叫“房奴”。“魔鬼词典”中解释“按揭”这个词时，是这么说的：“就是把你按住，然后揭你的皮！”
世界是那么大，从我们狭小的层层铁窗（防盗网）里，我们只能看到支离破碎的天空。
罗马哲学家塞涅卡说，“茅草屋顶下住着自由的人；大理石和黄金下栖息着奴隶”。浮士德是经不住魔鬼的诱惑才陷入万劫不复的。
先知纪伯伦告诫我们：“为何一个人总要孤独地迷失许多次，才能重归故里。”
《中国特色的房地产(第5页)》
本文链接地址：http://www.oyaya.cn/fanwen/view/148305.html
中国地产的滥觞直接原因并不是住房需求，而是银行业的全面介入。地产业不是什么高新科技，也没有多少创新要求。说白了，跟抢劫一样——“一点技术含量都没有”。所以世界500强里几乎没有地产富豪——除非像香港这类土地被政府独家垄断（理论上香港是英国租地）的变态地方，才会出现富可敌国的李嘉诚。因为几乎全香港人的钱都叫他一个人赚了。
地产业如果说还有一点门槛的话，那资金几乎就是它唯一的门槛。作为投资巨大、资金运转周期漫长的地产业，没有银行业的资金支持是绝对玩不起来的。在中国，从土地抵押贷款到住房抵押贷款，银行的托市使地产商可以以小搏大，仅用少量的自有资金就可以撬动十倍以上的项目。所以可以说，中国地产其实就是一个赤裸裸的准金融行业。
国家对地产的信贷政策，使地产商可以和地方政府联手，用土地抵押从国家金库——银行套取巨额贷款。然后再和购房者联手，用未来的房屋抵押从国家金库——银行套取本来不可能完成的巨额销售款。地产商和地方政府坐地分赃，大量土地款成为政府的“私房钱”。
这样地方政府就巧妙拿到了国家金库的钥匙。保管着全体公民储蓄和未来（社保基金等）的国家金库四门洞开……试想，一旦利率上升房价下跌，“房奴”们变成“负资产”，那就不是房地产崩盘的事了，那将是一个国家的雪崩。
举一例子，地产商以400万/亩从政府手中拍卖购得100亩（66600平方米）开发用地，（政府用多少钱打发原住农民不提。）共计资金4亿。在交纳给政府1亿（或者更少）土地首付款后，地产商拿到土地使用证。地产商用土地证找到银行官员“协商”，以土地质押取得30~70%的贷款。按50%即2亿计算，地产商现有资金已经从1亿变成2亿。
经设计规划，假设为普通多层，容积率为3，建筑面积为20万平方米，总共2000套房子。项目开始，建设承包商必须带资进场，替开发商垫付前期施工材料费用。同时开发商开始预售楼花（排号认筹），收取购房者定金。一般排号情况达到150%，每人2万元，开发商将收到6000万定金。
基础施工结束，政府发放销售许可证，开发商开盘解筹。分期开发，阶段销控，销售房价低开高走。在销售期间房价被人为的从4000元拉到6000元，其中附属的底层商业用房价格更高。按住宅均价5000元计算，可以收到10亿，再加上商业地产（商铺）销售2亿，总共销售款可达到12亿。
购房者以按揭贷款购房。房地产商以购房者的名义从银行套回100%的房款。甚至有不少开发商冒用他人身份证假按揭骗取银行贷款。 商品房预售制度，本是一种非法集资，只不过在这种“集资”模式下，购房者不能获得任何出资收益。“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利，这就是商品房预售制度的本质。
12亿的地产项目，土地成本为4亿，开发商替国家征收的30多种税赋约为4亿，按国内较高的建筑成本500元/平方米计算，建筑成本为1亿，开发商最后毛利润为3亿，净利润为2亿，利润率为100%。
从这个例子中可以看出土地成本占房价的33%，国家向购房者征收的税费占33%，建筑成本仅占10%。从这里我们也就不难理解为何贫穷的农民都有房子，而相对富裕的城市“中产”却买不起房子。因??掖优┟癖匦肫苌淼姆孔由霞负趺挥欣倘∏?疲???映鞘?amp;ldquo;中产”身上榨取超过房子价值近乎7倍的利润。
仍以上面的例子说，100平方米的房子售价50万，占用土地30平方米，土地70年租金一次给国家交清——即土地款17万。假如你是一家3口，你作为一个国家天经地义的公民，你却连10平方米的土地使用权也没有。为了你有个栖身之处，你还必须给国家交纳房子价值（5万）3倍以上的税费（17万）。这就是一个公民在这个国家的待遇。相比之下，中国农民在住房方面的公民待遇似乎要好一些。
中国是世界上劳动力成本最低的国家之一，以农民工为主体的建筑行业更是廉价，而且常常被拖欠。但廉价的他们所建造成的房子却被卖成了几乎世界最高价，令东京、伦敦等发达城市的房价相形见绌。
几乎所有商品的基本销售手段都是促销（促进销售），惟独中国房地产的基本销售手段是销控（销售控制），即限量限时分批销售，而且是“期货”。在商业信息和社会资源等条件极其不对称（被垄断）的前提下，购房者徒有“甲方”之名，往往陷于任“乙方”蔑视宰割的地步。
上面的例子并不是一个极端的个案。其实在400万/亩的土地上，一般建筑规划都为30多层的高层建筑，容积率达到7以上，而单位建筑成本上升些微。在土地价不变的情况下，政府税收和地产商收益将在原先的基础上翻一番还多。而且与银行的暧昧关系，使不少发展商实则是不需“本钱”的“空手套白狼”。
有知识分子良知的经济学家郎咸平先生一针见血地指出,政府一方面对房地产的入口——土地资源实行完全的极不市场化的计划经济,另一方面却对房地产的出口——商品房实行充分的开放的市场经济。这是极其不公正的。
地产商与政府、银行合谋，共同对购房者设计掠夺。购房者一旦购房，地产商和政府就功成身退，然后购房者就陷入银行这个代理人数十年的压迫和剥削之中——房奴者，房子的奴隶也。房子无罪，房子不会奴役人类，房子只是一个工具、道具。那么你是谁的奴隶？
中国的所谓“市民”本质上还是农民，尽管他们不再种地、生活在城市。对中国农民来说，没有自己的房子和没有老婆或没有儿子一样，简直是奇耻大辱。如果一个“农民”没有给儿子置上至少一套房产，那么就如同没有给儿子娶上媳妇一样不可接受。
因为我们“农民”得太久了，还不会“城市”，所以我们仍以“农民”的方式来“城市”。倾全家全族人毕生之力，我们也要让我们的后代“老婆孩子热炕头”，让他们做一回真正的“城市人”。我们总是这样诘问自己：你没有在“城市”那个“村子”里“盖”房子，你怎么能算“城市人”呢？
人是生而自由的，是我们逼着自己不自由。
国家在透支，但国家天天在过年，人家那叫“盛世”。我们也在透支，但我们在节衣缩食不敢浪漫没空发呆，人家管你叫“房奴”。“魔鬼词典”中解释“按揭”这个词时，是这么说的：“就是把你按住，然后揭你的皮！”
世界是那么大，从我们狭小的层层铁窗（防盗网）里，我们只能看到支离破碎的天空。
罗马哲学家塞涅卡说，“茅草屋顶下住着自由的人；大理石和黄金下栖息着奴隶”。浮士德是经不住魔鬼的诱惑才陷入万劫不复的。
先知纪伯伦告诫我们：“为何一个人总要孤独地迷失许多次，才能重归故里。”
《中国特色的房地产(第5页)》
★读了本文的人也读了：