发展和规范我国住房二级市场
内容提要
本文研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，即房改房上市与低租金公有住房的使用权交易问题。
我国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是目前公房上市所面临问题的由来。
住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。目前的问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。
据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场目前存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。
理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。
本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：
――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。
――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。
――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。
――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策。
一、住房二级市场诞生的历史背景及其诱因
1、住房二级市场的界定
从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。
有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”�；�；住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。
目前，各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。
如果存量住房的产权是清晰的，其交易并无多大可讨论的价值，故私房交易不在本课题研究之中。本课题只研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，具体包括以非市场价格购买的公有住房（即按房改政策购买的住房，亦称为房改房）与非商品租金承租的公有住房的上市问题。前者属于住房买卖市场，后者属于租赁市场（住房服务市场）。
2、双轨制下公房转租及公房使用权市场的逐渐发展
公房的转租其实历来就有。在住房行政实物配给的计划经济体制下，低租金导致的住房短缺极易诱发黑市行为，不过当时个人承租的公有住房转租比例较小，主要是单位承租的公房，尤其是公有商业用房的高价转租。
房租改革开始后，公房转租的范围扩大到公有住宅。当时公房转租属违法行为，为各地房地产管理部门所重点打击、查处。但市场租金与政策性租金的可观差额的吸引力使公房转租屡禁不止，且数量越来越多，呈半公开化。
公房使用权的买卖则起源于实物换房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考虑，不少地方的房地产管理部门成立了换房站，举办换房大会。由于换房存在地段、环境、面积等差异，因此在实物换房的基础上发展为货币补偿的差价换房，此后一直存在。
1994年天津的一些换房市场已变相为公房使用权的买卖市场。天津市河西区房地产管理局下属的龙都房地产经营发展公司率先成为一个公房使用权有偿转让的中介者、经营者，当时引起业内人士的关注（陆岩，1996）。
在北京，公房使用权交易一直受到严厉禁止，如北京1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中明确规定“严禁出卖公房使用权”；1991年
在沈阳，80年代末就开始了群众自发、秘密的地下隐形出让房屋使用权活动。1991年沈阳市房屋租赁公司即开展了公房使用权有偿转让的试点。
上海市1996年率先推出了公有房屋置换的政策，展开了“差价换房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局颁发了《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，允许住房承租人把不可售公有住房按市场交换价值转让使用权，或换购商品房，或互换使用。
1997年5月，武汉市发布了《直管公有住房使用权有偿转让管理实行规定》，在全国首次公开允许直管公房承租人将使用权转让。
目前，公有住房使用权的交易（出租、转让、交换）在全国许多城市兴起。
3、公有住房出售的价格序列及产权结构
（1）公有住房出售过程中的价格序列
1979年，国家城建总局从国家补助的住宅建设投资中，分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁等市进行建房全价（土建成本价）出售给私人的试点，从而拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。
1982 年4月，国务院选定在常州、郑州、四平、沙市等四个城市进行“三三三制”出售公房，售价仍以土建成本价为准，政府、企业、个人各负担房价的1/3. 1984底，城乡建设环境保护部把北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为补贴出售公房的第二批试点城市。
1988年提出了不发补贴、优惠出售公房的办法。优惠价以公房标准价即住宅建筑本体造价加征地拆迁补偿费为基础计价，扣除折旧、单位给职工发放的住房补贴及一次性付款优惠等。据笔者（1995）估算，一般 《发展和规范我国住房二级市场》
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本文研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，即房改房上市与低租金公有住房的使用权交易问题。
我国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是目前公房上市所面临问题的由来。
住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。目前的问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。
据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场目前存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。
理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。
本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：
――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。
――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。
――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。
――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策。
一、住房二级市场诞生的历史背景及其诱因
1、住房二级市场的界定
从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。
有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”�；�；住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。
目前，各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。
如果存量住房的产权是清晰的，其交易并无多大可讨论的价值，故私房交易不在本课题研究之中。本课题只研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，具体包括以非市场价格购买的公有住房（即按房改政策购买的住房，亦称为房改房）与非商品租金承租的公有住房的上市问题。前者属于住房买卖市场，后者属于租赁市场（住房服务市场）。
2、双轨制下公房转租及公房使用权市场的逐渐发展
公房的转租其实历来就有。在住房行政实物配给的计划经济体制下，低租金导致的住房短缺极易诱发黑市行为，不过当时个人承租的公有住房转租比例较小，主要是单位承租的公房，尤其是公有商业用房的高价转租。
房租改革开始后，公房转租的范围扩大到公有住宅。当时公房转租属违法行为，为各地房地产管理部门所重点打击、查处。但市场租金与政策性租金的可观差额的吸引力使公房转租屡禁不止，且数量越来越多，呈半公开化。
公房使用权的买卖则起源于实物换房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考虑，不少地方的房地产管理部门成立了换房站，举办换房大会。由于换房存在地段、环境、面积等差异，因此在实物换房的基础上发展为货币补偿的差价换房，此后一直存在。
1994年天津的一些换房市场已变相为公房使用权的买卖市场。天津市河西区房地产管理局下属的龙都房地产经营发展公司率先成为一个公房使用权有偿转让的中介者、经营者，当时引起业内人士的关注（陆岩，1996）。
在北京，公房使用权交易一直受到严厉禁止，如北京1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中明确规定“严禁出卖公房使用权”；1991年
《北京市人民政府关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》一直执行到今。
在沈阳，80年代末就开始了群众自发、秘密的地下隐形出让房屋使用权活动。1991年沈阳市房屋租赁公司即开展了公房使用权有偿转让的试点。
上海市1996年率先推出了公有房屋置换的政策，展开了“差价换房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局颁发了《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，允许住房承租人把不可售公有住房按市场交换价值转让使用权，或换购商品房，或互换使用。
1997年5月，武汉市发布了《直管公有住房使用权有偿转让管理实行规定》，在全国首次公开允许直管公房承租人将使用权转让。
目前，公有住房使用权的交易（出租、转让、交换）在全国许多城市兴起。
3、公有住房出售的价格序列及产权结构
（1）公有住房出售过程中的价格序列
1979年，国家城建总局从国家补助的住宅建设投资中，分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁等市进行建房全价（土建成本价）出售给私人的试点，从而拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。
1982 年4月，国务院选定在常州、郑州、四平、沙市等四个城市进行“三三三制”出售公房，售价仍以土建成本价为准，政府、企业、个人各负担房价的1/3. 1984底，城乡建设环境保护部把北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为补贴出售公房的第二批试点城市。
1988年提出了不发补贴、优惠出售公房的办法。优惠价以公房标准价即住宅建筑本体造价加征地拆迁补偿费为基础计价，扣除折旧、单位给职工发放的住房补贴及一次性付款优惠等。据笔者（1995）估算，一般 《发展和规范我国住房二级市场》
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